上個(gè)月，北京共有產(chǎn)權(quán)住房和租房新政紛紛征求意見。雖然一個(gè)是買、一個(gè)是租，但都聚焦通過“梯度消費(fèi)”來解決住房剛需。特別是在共有產(chǎn)權(quán)住房新政中，對單身申請人提出“年滿30周歲”的新限制。這也給年輕人、特別是單身人群帶來了全新住房思路：30歲前租房、30歲后買房。
新房、二手房市場剛需旺盛的大背景下，“先租后買”能不能受到年輕人的青睞？
年輕上班族急著買房
歷時(shí)3個(gè)月，跑遍立水橋、天通苑、北苑幾乎所有二手房小區(qū)，在京工作的董暢終于購入了名下第一套房。不到70平方米的一居室，樓齡15年，總價(jià)卻已超400萬元。
這時(shí)他只有26歲，研究生畢業(yè)后工作剛滿一年。
“二十六七歲、剛畢業(yè)參加工作，準(zhǔn)備結(jié)婚，就差這一套房了。”在朝陽區(qū)中介經(jīng)紀(jì)人小鄭口中，董暢這類人是“剛需中的剛需”，看房時(shí)間稍長、但必會出手。他介紹，過去一年二手房市場最紅火的時(shí)間里，看房、買房人中有不少都是像董暢這樣的年輕上班族。
看似慣例，但在北京等一線城市里，動輒幾百萬元的購房款對年輕人而言，簡直“壓力山大”。但一窮二白的背后，卻是急著出手買房的怪象。
與上一代人“先租后買”或“先住集體宿舍后買房”的方式完全不同，年輕人過早買房成為了“98房改”后出現(xiàn)的新現(xiàn)象。記者采訪了1998年房改方案主要執(zhí)筆人之一、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌。他分析，買房的現(xiàn)象在2000年之后才更多出現(xiàn)。但與不少發(fā)達(dá)國家不同，中國、特別是北京，首次購房年齡往往在25至30歲；而在英美發(fā)達(dá)國家市場，則基本都在30歲以后。
此前，也有中介機(jī)構(gòu)對首套購房、首套房貸年齡做過調(diào)查，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，高居榜首；而在英國則是推到了37歲，在德國和日本更是到了42歲。
屢出新政倡導(dǎo)“先租后買”
房地產(chǎn)市場上，把這種上班族稱為“夾心層”：有一定收入，對生活水平有一定要求，過不了公租房等保障房的申請門檻；但自己的收入又不夠到市場上購買高價(jià)商品房。
于是，“夾心層”買房，就不得不變成全家勒緊褲腰帶湊首付、個(gè)人拼命賺錢還月供。顧云昌說，首次購房年齡低，而年輕人又很少有積蓄、收入不高，也就出現(xiàn)了“啃老”的問題。
為了解決“夾心層”的住房需求，北京從2013年開始推出自住房，俗稱“7折房”。不久前，共有產(chǎn)權(quán)住房新政征求意見，未來自住房將升級為“共有產(chǎn)權(quán)住房”。但對比兩類政策性住房的申購條件，此前自住房中“單身年滿25歲優(yōu)先”變成了“單身年滿30歲才能申請”。
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，不滿30周歲單身家庭可“先租后買”，形成梯度消費(fèi)。而在對外征求意見的租房新政中，也賦予了租戶更多公共權(quán)益，引導(dǎo)“先租后買”的梯度消費(fèi)，來解決住房需求?！跋茸夂筚I”在北京的保障房體系上，可以理解為：30歲前先租公租房，30歲后再買共有產(chǎn)權(quán)住房。
記者獲悉，引導(dǎo)在住房上健康的“消費(fèi)觀”，也是此次劃定“單身30歲年齡大限”的主要考慮之一，希望剛需能夠“先租后買”。“30歲前年輕人買房，也大多是靠父母，給家庭背負(fù)沉重的壓力；而等到30歲之后，年輕人手里有一定積蓄了，也就有一定能力貸款買房了?！边@位負(fù)責(zé)人說。
“年輕人應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際能力去買房，30歲以后再買房也是許多國家的常規(guī)。”顧云昌說，從北京上個(gè)月出臺的兩項(xiàng)新政來看，主要是供給側(cè)改革，也透露著一個(gè)信號：對于住房需求的解決，不能一蹴而就。
是否想租房還看房價(jià)預(yù)期
房價(jià)預(yù)期正成為剛需在租房和買房之間繞不過的隱憂?！斑^去大約10年，由于城市化、貨幣量等多方面原因，北京房價(jià)出現(xiàn)的幾乎10倍的增長，這在世界都是少見的。這恰恰也‘逼’年輕人不得不買房。”顧云昌分析說，但在未來，雖然不能明確北京房價(jià)是否會跌，但價(jià)格增長會相對放慢。
而對于年輕人，還有另一筆賬要算。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池認(rèn)為，在高房價(jià)的背景下，租房是更劃算的。理論上說，房地產(chǎn)市場如果運(yùn)行良好，租售比應(yīng)該在1∶300至1∶200之間。也就是說，如果把房子拿出去租，最多300個(gè)月、也就是25年內(nèi)就能收回買房成本。
但以朝陽區(qū)北苑一套70平方米的房子為例，這套房子售價(jià)大約400萬元左右，如果以合理的1：300計(jì)算，滿足合理?xiàng)l件的租金應(yīng)為1.3萬元。理論情況下，如果房租高于1.3萬元，那就是買房劃算；如果房租低于1.3萬元，那就是租房子劃算。從該區(qū)域每月五六千元的租金來看，顯然租房子比買房子劃算很多。
除了在共有產(chǎn)權(quán)住房、租房上出臺新政，北京在集體土地租賃房、企業(yè)自持租賃房上也開始有所突破。
專家分析，引導(dǎo)年輕人、特別是夾心層“先租后買”，最根本的是要讓房地產(chǎn)市場更穩(wěn)定，年輕人對于房價(jià)上漲的預(yù)期減少了，自然不會過于恐慌、急著買房；反過來看，買房的需求降低后，也更有益于樓市的平穩(wěn)運(yùn)行。
