8月28日，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（下稱方案），確定將在13個城市開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

作為早已在北京、上海開展的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，此次在全國13個大城市的鋪開，被認(rèn)為與住房供應(yīng)體系改革息息相關(guān)。

因此，此次方案中，“增加住房有效供給”，“兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益”等表述，成為關(guān)注焦點。分析認(rèn)為，在政策的支持下，租賃市場正迎來發(fā)展紅利，集體建設(shè)用地租賃住房，作為主要針對新市民合理住房需求的有效供給，將成為未來住房供應(yīng)體系的重要部分。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從近期的租賃市場改革走向來看，樓市調(diào)控政策的走向，已經(jīng)從前一階段的重點抑制各類炒房需求，到讓住房發(fā)揮自住而非投資的功能，進(jìn)一步深化到延展住房的居住屬性，即房子的居住可以通過購房或租房等形式存在，這就為“房子是用來住的，不是用來炒的”定位提供了一個非常好的邏輯論證。

引入市場力量

方案認(rèn)為，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，有助于增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

在具體試點內(nèi)容上，方案提出兩個“完善”和兩個“探索”，被認(rèn)為表達(dá)了各自領(lǐng)域的不同試點進(jìn)度。

其中，兩個“完善”首先是指完善試點項目審批程序，建立快速審批通道，并要求推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

其次是完善集體租賃住房建設(shè)和運營機(jī)制。方案指出，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。同時，要兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，平衡項目收益與征地成本關(guān)系。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道注意到，這一部分表述與此前北京試點的文件有所差異。2014年10月發(fā)布的《北京市利用農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃住房試點實施意見》規(guī)定，集體租賃住房由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自主進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并未提到聯(lián)營、入股等方式。

實際上，北京此前的集體建設(shè)用地租賃住房試點項目，相當(dāng)一部分被整體躉租作為公租房，用以擴(kuò)大保障性住房籌集渠道。而此次試點，則與培育和發(fā)展住房租賃市場的政策目標(biāo)聯(lián)系更為緊密。方案明確提出，要堅持市場經(jīng)濟(jì)改革方向，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用。因此，引入更多市場力量，似乎成為必然。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，開發(fā)商有更多的資金和運營的實力，發(fā)展理念更符合市場經(jīng)濟(jì)的要求，開發(fā)出的產(chǎn)品更適合作為租賃市場的租賃住房，有利于提升租房市場的整體水平。政策在這方面的調(diào)整，與實際情況更加貼近。

而在監(jiān)管和權(quán)利保障層面，方案提出，要探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機(jī)制。集體租賃住房出租，不得以租代售，也不得轉(zhuǎn)租。此外，試點城市將探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機(jī)制。

對此，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)指出，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房是解決人口凈流入城市租賃供給不足的有效途徑之一。一方面盤活集體建設(shè)用地，對補充租賃房源起到關(guān)鍵作用。另一方面，也將有效促進(jìn)人口城市化的進(jìn)程，讓大量新市民住有所居。

供應(yīng)節(jié)奏成難題

全國范圍內(nèi)最早推行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點的北京，在近日已經(jīng)明確提出，未來五年建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。

對此，多位受訪人士均表示，對于超大和特大城市的租賃住房用地供應(yīng)而言，隨著集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革的進(jìn)一步深入，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市來替代國有土地中用于租賃住房的土地，可能成為趨勢。

因此，未來集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房，對整個租賃市場會造成怎樣的影響，成為關(guān)注的焦點。

其中，土地成本被認(rèn)為最為關(guān)鍵。2016年4月，財政部與國土部聯(lián)合發(fā)布的《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》規(guī)定，對于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市環(huán)節(jié)，入市收入扣除取得成本和土地開發(fā)支出后的凈收益，將征收20%-50%的土地增值收益調(diào)節(jié)金。

新城控股副總裁歐陽捷表示，一線城市現(xiàn)有的租賃住房市場，受限于土地成本與稅費成本總計占房價約60%左右的狀況，租金回報率僅為1%到3%左右，但集體建設(shè)用地上建設(shè)的租賃住房，土地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國有建設(shè)用地租賃住房，即使其租金可能相對較低，但其租金回報率將明顯超過現(xiàn)有水平。

但這并不意味著集體建設(shè)用地租賃住房將對現(xiàn)有租賃市場造成過大沖擊。歐陽捷指出，方案明確提出，試點項目區(qū)域應(yīng)當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計有關(guān)規(guī)范，這將明顯限制集體建設(shè)用地在用于租賃住房建設(shè)的供地節(jié)奏。

顧云昌則認(rèn)為，集體建設(shè)用地租賃住房確實會對城市的租賃市場產(chǎn)生一定的影響，但集體建設(shè)用地租賃住房一般遠(yuǎn)離市區(qū)，配套基礎(chǔ)設(shè)施不如普通租賃住房，競爭優(yōu)勢在于較低的租金，未來將與普通租賃住房形成高低配置。

歐陽捷指出，未來對于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，首先要掌握可售住宅與租賃住宅的平衡，尤其是集體建設(shè)用地租賃住房上市量的平衡；第二要把握集體建設(shè)用地租賃住房的上市量，與現(xiàn)有的存量二手房的租賃數(shù)量之間的平衡；第三個要把握好集體建設(shè)用地租賃住房，與未來城市推出的企業(yè)自持租賃住房之間的平衡。