自去年四季度以來，樓市調(diào)控政策不斷深化，尤其是以北京為代表的一線城市調(diào)控政策力度空前，如今政策效果進一步顯現(xiàn)。7月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的6月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，北上深一線城市一手房、二手房房價環(huán)比全線下跌。與此同時，全國樓市出現(xiàn)逆勢分化，三四線城市接替一二線城市，成為房價上漲主力。業(yè)內(nèi)預計，信貸政策是決定未來樓市走向的關鍵因素，預計未來信貸仍將收緊，下半年全國樓市整體降溫仍會持續(xù)。

一線城市房價全面下跌

自2015年樓市逐漸回暖，到2016年樓市步入快速上行通道，一線城市始終是排頭兵。去年四季度至今樓市調(diào)控政策頻出，在這一輪調(diào)控周期里，一線城市也成為樓市價格下調(diào)的先行者。

國家統(tǒng)計局于7月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，一二線城市房價同比漲幅連續(xù)回落。據(jù)測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續(xù)9個月回落，6月比5月分別回落2.6個和1.9個百分點。二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續(xù)7個月回落，6月比5月回落0.5個百分點；二手住宅價格同比平均漲幅連續(xù)5個月回落，6月比5月回落0.1個百分點。

此外，6月，15個一線和熱點二線城市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持穩(wěn)定態(tài)勢。同比來看，15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.8-5.5個百分點之間。環(huán)比來看，9個城市新建商品住宅價格下降或持平；6個城市上漲，但漲幅均在0.5%以內(nèi)。

值得注意的是，一線城市房價環(huán)比下降。初步測算，6月一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。其中，北京新建商品住房價格和二手住宅價格分別比上月下降0.4%和1.1%，上海的這兩個數(shù)據(jù)分別比上月下降0.2%和0.1%，深圳新建商品住宅價格同比不變，二手住宅價格下降了0.3％。

對于一線城市房價的下跌，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這是2014年樓市升溫以來的首次，一線城市“堅挺”的房價出現(xiàn)實質(zhì)性松動。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，北京目前正執(zhí)行著全國最嚴厲的調(diào)控政策，所以北京樓市的調(diào)控成效也非常顯著，6月不僅新房、二手房都在回調(diào)價格，降幅也在進一步擴大。上海、深圳相比沒那么嚴厲，所以降勢稍遜；廣州房價在2015年、2016年并無北上深那樣的漲幅，所以目前還在補漲。

此外，胡景暉進一步稱，在戶型上，90平方米及以下的房屋價格跌幅普遍更大，這說明中小戶型業(yè)主對市場變化的接受程度更高，降價意愿更明顯。而且，中小戶型一直是樓市交易的主力，其價格的大幅下滑說明房價的下調(diào)已經(jīng)擴散至整個市場范圍，市場的降溫效應已經(jīng)深化，樓市已徹底進入降溫周期。

三四線城市逆襲

與一二線城市房價漲幅回落不同，6月，三四線城市成為房價上漲的主力。業(yè)內(nèi)認為，以往幾年都是一二線熱點城市房價領漲，三四線城市則在去庫存的壓力下苦苦支撐，如今，在一二線城市樓市調(diào)控收緊的情況下，全國樓市出現(xiàn)逆勢分化。

從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，在新房價格環(huán)比漲幅榜上，洛陽、蚌埠、北海三個城市房價上漲較快，逾2%的漲幅領漲全國。從數(shù)據(jù)看，三四線城市接近全面上漲。6月，70個大中城市中，新建商品房住宅漲幅超過或達到1%的有20個城市，二手房漲幅超過或達到1%的有14個城市，基本全部為三四線城市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示：“漲幅居前的這幾個城市都屬于所在省份經(jīng)濟實力或樓市經(jīng)濟相對發(fā)達的三四線城市，比如洛陽，明顯受到了鄭州市場的影響，而蚌埠市場也在近幾個月開始起步。從數(shù)據(jù)中可看出，三四線城市房價上漲幅度依然較大。”

嚴躍進進一步分析，6月房價上漲的城市數(shù)量也有所增加，這也說明當前管控下還是有部分城市房價在抬頭，這和部分三四線城市房價上漲過快有關。從把握房地產(chǎn)市場價格的角度看，后續(xù)對于此類房價上漲數(shù)量增多的現(xiàn)象值得警惕，近期一些熱點和非熱點三線城市主要是地級市，房價也有炒作現(xiàn)象，需要積極管控。

事實上，與傳統(tǒng)熱點城市在調(diào)控中降溫不同，目前部分三四線城市市場較為火熱，尤其是大型城市周邊的三四線城市。有數(shù)據(jù)顯示，三四線城市房價已連續(xù)7個月實現(xiàn)環(huán)比上漲。

從成交量來看，2017年前5個月中國一線和二線城市的房地產(chǎn)合約銷售額同比分別下滑30.1%和12.9%。與之相反，受一二線城市溢出效應以及投資需求支撐，同期國內(nèi)三四線城市的合約銷售額較去年同期增長36%，三四線樓市銷量占全國市場比重目前已保持在77%-90%之間。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領表示，目前三四線城市呈現(xiàn)出去庫存態(tài)勢，一方面受益于大城市調(diào)控帶來的溢出效應，另一方面，增長主要驅(qū)動力來自棚改貨幣化。根據(jù)機構(gòu)整理，目前熱點一二線城市（40個城市）棚改貨幣化安置占比為20%，剩余三四線城市占比為80%。

漲幅收窄成大概率事件

熱點一二線城市房價漲幅均出現(xiàn)回落，一線城市房價更是出現(xiàn)全面下跌，三四線城市成交上漲，全國樓市逆勢分化，這些都是新一輪調(diào)控下樓市呈現(xiàn)出來的特征，那么未來，全國樓市走勢會如何演變呢？

張大偉則認為，6月市場繼續(xù)退燒，后續(xù)預計在慣例的淡季7-8月市場降溫會比較明顯。整體房地產(chǎn)市場預計在三季度的慣例淡季將出現(xiàn)更加明顯的降溫表現(xiàn)。本輪樓市下市場分化首次出現(xiàn)逆向趨勢，一二線城市在調(diào)控下降溫，三四線城市在投資需求推動下上升將是2017年下半年樓市的主要特點。

同樣，嚴躍進表示，全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)在今年上半年總體上呈現(xiàn)了持續(xù)降溫的態(tài)勢，尤其是各類嚴厲管控政策下，房地產(chǎn)市場降溫態(tài)勢明顯，預計三季度此類數(shù)據(jù)會繼續(xù)收窄。

值得注意的是，決定下半年樓市走向的一個關鍵因素是信貸。回顧我國歷次房地產(chǎn)政策，無論是刺激還是壓制，房貸政策是市場調(diào)整的決定性因素，這在2008年以后的市場中表現(xiàn)更加突出。房地產(chǎn)調(diào)控中，房貸政策的收緊會對市場產(chǎn)生實質(zhì)性影響。此次行政密集調(diào)控正好與金融市場的強監(jiān)管相疊加，也與流動性緊縮的市場周期相疊加，對市場形成的沖擊是巨大的。

鏈家研究院發(fā)布的報告顯示，從本輪調(diào)控政策來看，主動提高貸款資質(zhì)和首付比例，在行政性收緊的同時，金融市場也開啟了一輪去杠桿。金融去杠桿對房地產(chǎn)貸款產(chǎn)生了立竿見影的影響，主要表現(xiàn)在兩個方面：一是全國多地的多個銀行上調(diào)房貸利率；二是銀行貸款額度減少，對于貸款資質(zhì)的審核更加嚴格，居民貸款難度提高，放款周期從之前的10個工作日左右延長至2個月以上，不少銀行暫停接力貸等產(chǎn)品，部分銀行甚至暫停了房貸業(yè)務。

以北京市場為例，今年北京首套房貸款利率經(jīng)歷了五次調(diào)整。與此同時，銀行由于貸款額度不足，放款時間和審批標準也有所調(diào)整。來自央行營管部的數(shù)據(jù)顯示，上半年北京市新增個人購房貸款在各項貸款中的占比大幅下降，且月度新增額度呈不斷下降趨勢。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，隨著流動性進一步收縮、銀行負債成本上升，資產(chǎn)收益下行導致銀行的收入及利潤承壓，再加上信貸額度的限制，銀行逐步減弱房貸折扣、提高房貸利率成為了必然選擇。在信貸收緊的情況下，下半年一線城市樓市將繼續(xù)低迷，房價進一步下滑概率較高。

部分一線城市和三四線城市6月房價走勢

新建商品住房價格 環(huán)比下降

北京 環(huán)比下降0.4%

上海 環(huán)比下降0.2%

深圳 環(huán)比持平

新建商品住房價格 環(huán)比上漲

蚌埠 環(huán)比上漲2%

洛陽 環(huán)比上漲2.3%

北海 環(huán)比上漲2.1%