商改住項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目銷售，是絕大部分房企賴以為生的現(xiàn)金流來(lái)源，掐斷這一現(xiàn)金流他們將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這是房企冒險(xiǎn)踩線的原因。但限價(jià)、限售政策并不能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是一線城市的根本問(wèn)題，即供需不平衡。
??新一輪樓市調(diào)控抑制住了房?jī)r(jià)上漲和成交升溫，但也衍生出一系列新問(wèn)題。
??21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在此輪調(diào)控“商改住”限售、新房限價(jià)政策下，諸多開(kāi)發(fā)商在各地頻頻違規(guī)，其中不乏大型房企；而在一些城市，開(kāi)發(fā)商通過(guò)“雙合同”、“延期簽約”等方式規(guī)避限價(jià)限購(gòu)政策，也是大面積涉嫌違規(guī)。
??商改住項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目銷售，是絕大部分房企賴以為生的現(xiàn)金流來(lái)源，掐斷這一現(xiàn)金流他們將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這是房企冒險(xiǎn)踩線的原因。
??但作為抑制樓市**投機(jī)的手段，限價(jià)、限售政策并不能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是一線城市的根本問(wèn)題，即供需不平衡。
??因此，對(duì)于調(diào)控手段的反思和長(zhǎng)效機(jī)制的建立也成為必要。目前各地限制性的調(diào)控政策是否存在調(diào)整的空間？如何不擾亂價(jià)格機(jī)制，徹底解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問(wèn)題？
??銷售壓力下的違規(guī)
??繼3月26日北京“商改住”禁令后，廣州、成都、上海、深圳等地相繼跟進(jìn)。在嚴(yán)格的管控政策下，一些房企違規(guī)了。
??3月28日，北京市住建委公布，林肯公園、萬(wàn)科天地、恒大未來(lái)城、泰禾中央廣場(chǎng)、龍湖西宸廣場(chǎng)、尚峰一號(hào)等涉嫌將商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛句N售，這6個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)被停止網(wǎng)簽。
??5月份，綠地也因試圖打擦邊球而兩次被罰。涉事項(xiàng)目分別是位于北京密云區(qū)的綠地朗山產(chǎn)業(yè)園商辦項(xiàng)目，以及位于上海閔行區(qū)的綠地峰尚匯項(xiàng)目。前者因?yàn)榇嬖跓o(wú)證售房、涉嫌違規(guī)宣傳“商改住”；后者因未對(duì)違法建設(shè)進(jìn)行完全整改。
??“頂風(fēng)作案”背后，是以綠地為代表的房企手握大量商辦項(xiàng)目急于去庫(kù)存的無(wú)奈。
??早在2012年，綠地集團(tuán)就已開(kāi)始加碼商辦。公開(kāi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，綠地集團(tuán)在過(guò)去5年間，僅在北京拿下的商辦用地就超過(guò)15塊。綠地2016年的銷售中，住宅項(xiàng)目占比64%，商辦占比36%。
??深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究總監(jiān)徐楓表示，全國(guó)現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)存量過(guò)剩，房企違規(guī)“商改住”的主要原因，是為了去庫(kù)存轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流。
??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國(guó)住宅待售面積為36475萬(wàn)平方米，同比下降17.9%；辦公樓待售面積3706萬(wàn)平方米，同比上升7.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的待售面積為15921萬(wàn)平方米，同比上升4.6%。
??除了違規(guī)“商改住”，新房銷售領(lǐng)域“雙合同”、“延期簽約”現(xiàn)象也是遍地開(kāi)花。
??根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的調(diào)查，在主流一二線城市，因?yàn)檎畬?shí)施限價(jià)管理，每個(gè)區(qū)域、每個(gè)樓盤(pán)都進(jìn)行限價(jià)銷售，而且限定的價(jià)格較低，一些城市的開(kāi)發(fā)商就通過(guò)“雙合同”來(lái)規(guī)避限價(jià)。
??所謂雙合同，指的是購(gòu)房者在買房時(shí)，除了購(gòu)房合同，還被要求簽訂一份裝修合同。以某大城市郊區(qū)為例，樓盤(pán)備案價(jià)基本在12000-15000元/平方米，而市場(chǎng)真實(shí)售價(jià)為18000-20000元/平方米，這中間存在的五六千元差價(jià)以另外的裝修合同來(lái)支付。
??為此，購(gòu)房者將付出相當(dāng)于50%-60%左右的首付成本（首付+裝修），而裝修貸款只能貸5-10年不等，月供壓力也很大。這也相當(dāng)于是變相的首付貸，是現(xiàn)行國(guó)家金融政策所不支持的。
??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些項(xiàng)目通過(guò)延期一年簽約的方式，規(guī)避限購(gòu)政策。購(gòu)房者先簽意向書(shū)，支付首付款以及在接下來(lái)的一年里陸續(xù)支付金額不等的分期款，同時(shí)辦理社保；一年后，雙方再簽訂正式的購(gòu)房合同、辦理貸款、簽約過(guò)戶。
??新房銷售花樣頻出的背后，是房企普遍面臨業(yè)績(jī)和資金壓力。
??2017年5月，大部分房企銷售業(yè)績(jī)環(huán)比下降。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，5月銷售業(yè)績(jī)排行前10名房企中，有8家房企均出現(xiàn)環(huán)比下滑，前20名有13家環(huán)比下滑。其中碧桂園5月銷售業(yè)績(jī)?yōu)?80億元，環(huán)比下降10%；萬(wàn)科為359億元，環(huán)比下降14%。
??徐楓認(rèn)為，市場(chǎng)不好時(shí)，房企加快銷售是本能反應(yīng)，尤其在非熱點(diǎn)城市，由于監(jiān)管比較缺位，房企違規(guī)成本低，踩線銷售是一個(gè)“務(wù)實(shí)”的做法。
??協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖則表示，當(dāng)前房企融資的各種渠道都在收緊，房地產(chǎn)商面臨資金壓力，銷售是房企獲得現(xiàn)金流的最有效途徑。
??整治亂象的政策建言
??面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境和頻頻出現(xiàn)的違規(guī)現(xiàn)象，政策該如何應(yīng)對(duì)？
??對(duì)于“商改住”問(wèn)題，廣東省房協(xié)建議，根據(jù)地方實(shí)際情況作出調(diào)整，不要簡(jiǎn)單采取“一刀切”式的管理。
??比如在廣州，房協(xié)建議，商住混合用地的商業(yè)裙樓、住宅用地的配套商業(yè)商務(wù)設(shè)施，不應(yīng)受300平方米限制、銷售對(duì)象可以是個(gè)人。
??理由包括，該類商業(yè)本身的功能改為居住價(jià)值不大、消防要求與新政規(guī)定沖突，以及廣州作為千年商都和商貿(mào)城市，商鋪、裙樓商業(yè)出售給個(gè)人**者，**者買鋪、商家租賃是商業(yè)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)的運(yùn)作模式，簡(jiǎn)單粗暴地禁止此類物業(yè)銷售給個(gè)人，會(huì)對(duì)廣州市的商業(yè)市場(chǎng)造成沖擊。
??在北京，多方力量博弈之下，5月23日，北京市對(duì)“3·26新政”發(fā)布了具體的執(zhí)行口徑：新規(guī)不涉存量，合法已購(gòu)商辦類房屋可租可售，不需拆除上水下水設(shè)施。
??一線城市因地制宜之外，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，作為曾經(jīng)的熱門(mén)**品，商改住項(xiàng)目在一線城市和部分二線城市限售有必要，但在商品房庫(kù)存巨大的三四線城市則沒(méi)有必要。
??而對(duì)于限價(jià)政策帶來(lái)的新房銷售亂象、首付貸重出江湖、購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)加大的問(wèn)題，4月3日，佛山市住建局表示，發(fā)現(xiàn)將商品房總價(jià)不合理拆分、虛假裝修、虛高裝修價(jià)格、捆綁銷售車位（庫(kù)）等行為的，立即予以制止，并暫停項(xiàng)目網(wǎng)簽，責(zé)令停業(yè)整頓；惠州市房管局也表示，從4月1日開(kāi)始，在政府備案登記的樓盤(pán)，不能再加裝修款銷售，只能按備案價(jià)銷售。
