在挑選樓層的時(shí)候，往往頂層和底層是爭(zhēng)議特別大的兩類(lèi)，這兩類(lèi)都屬于優(yōu)缺點(diǎn)特別明顯的房子。
底層嘛，進(jìn)出方便，但采光差，還容易返潮，頂層的話，視野好，最大的問(wèn)題就是防水和保溫效果。
我們今天想著重聊聊頂層的問(wèn)題。
有人說(shuō)頂層最大的優(yōu)勢(shì)是采光視野好，這話說(shuō)的不錯(cuò)，但問(wèn)題是，如果為了采光和通風(fēng)，完全可以買(mǎi)中高層以上的，沒(méi)必要糾結(jié)于頂層。
防水和保溫的問(wèn)題，這個(gè)才應(yīng)該是頂層應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)。
說(shuō)實(shí)話，我們的商品房，防水問(wèn)題是肯定有的，幾乎每個(gè)房子都存在相應(yīng)的問(wèn)題。有的收房第一個(gè)雨季都扛不過(guò)來(lái)，有的維持幾個(gè)雨季后，頂面和側(cè)面都開(kāi)始滲水。
那么問(wèn)題來(lái)了，為什么頂層防水總是搞不定呢？是我們的建筑工藝水平不行嗎？那么多摩天大樓都蓋起來(lái)了，搞不定一個(gè)防水問(wèn)題？
其實(shí)原因就一個(gè)，成本。
根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，一般樓層現(xiàn)澆板的厚度不應(yīng)小于80mm，預(yù)埋管時(shí)不應(yīng)小于100mm，頂層的現(xiàn)澆板不應(yīng)小于120mm。要知道這個(gè)僅僅是個(gè)門(mén)檻，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)施工算是合格產(chǎn)品，但它遠(yuǎn)不足以達(dá)到絕對(duì)防水。有的開(kāi)發(fā)商良心一點(diǎn)，頂層樓板厚度給你做到140mm，但業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，厚度超過(guò)250mm混凝土層才能夠真正實(shí)現(xiàn)防水的效果。沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意這樣做的，為了改善頂層的防水狀況，一般的變通做法是用防水涂料或者材料。但問(wèn)題來(lái)了，這種后期的防水施工基本上做不到萬(wàn)無(wú)一失，大面積的漏水可能不會(huì)出現(xiàn)，但各種小的漏點(diǎn)會(huì)讓你崩潰。后期如果到了必須要修補(bǔ)的階段，一般也是在室內(nèi)做修補(bǔ)，這個(gè)時(shí)候一般整個(gè)外面的防水層基本上都已經(jīng)報(bào)廢了。
而保溫，也是如此。頂層的保溫效果其實(shí)一開(kāi)始是沒(méi)問(wèn)題的，使用的擠塑板保溫效果也相當(dāng)好，傳熱系數(shù)很低。但問(wèn)題是這種材料如果遭遇雨水的侵蝕的話，隔熱效果會(huì)迅速衰減，而且這種材料的使用壽命一般也就是十年作用，再遭遇雨水侵蝕的話，保溫效果也就可想而知了。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，頂層住宅用戶的空調(diào)成本一般比其他樓層要高出25%至30%左右。
以上是從建筑工藝角度，來(lái)剖析的頂層的兩大硬傷。
但實(shí)際上頂層還是很多人買(mǎi)，這是為什么？
實(shí)際上這是營(yíng)銷(xiāo)層面的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商也很清楚，現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)很難讓頂層真正做到防水和保溫，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商一般采取以下幾種營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)賣(mài)頂層的房子：
1、頂層設(shè)計(jì)成坡頂。這樣一來(lái)，頂層樓板就藏不住水了，防水問(wèn)題得到較好解決，而且坡頂?shù)脑O(shè)計(jì)，下面的樓層實(shí)際上成為一種次頂層，中間騰出的空間也能夠改善保溫效果。
2、很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在頂層贈(zèng)送大露臺(tái)或者閣樓。開(kāi)發(fā)商很精明，現(xiàn)在大家買(mǎi)房子還是喜歡看價(jià)格，同樣的價(jià)格能夠得到那么多的可利用面積，自然不愁賣(mài)了，有時(shí)候甚至還能賣(mài)出很不錯(cuò)的價(jià)格。
3、有些開(kāi)發(fā)商很精明，打著特價(jià)房的旗號(hào)賣(mài)頂層。比其他樓層便宜10%甚至15%，你買(mǎi)不買(mǎi)？其實(shí)這根本不是什么特價(jià)，而是開(kāi)發(fā)商的采取的橢圓形定價(jià)策略，中間層最搶手所以最貴，而兩頭的樓層不怎么搶手，所以定的稍微便宜一點(diǎn)。
