最近有兩部法律、法規(guī)正在向全社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。一部是《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》，一部是《土地管理法（修正案）》。
《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》是首次將住房租賃納入法規(guī)調(diào)整的范圍。如果說(shuō)拿地屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前端，銷(xiāo)售屬于中端，那么，租賃就屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后端，即住房交付后的范疇。這部分的社會(huì)關(guān)系急需用法律法規(guī)予以調(diào)整規(guī)范。
住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，規(guī)劃發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容。我個(gè)人理解，法律制定的時(shí)間稍長(zhǎng)，條例相對(duì)快一些，而住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范管理不能再拖下去了，故以條例形式調(diào)整之。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)大約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住。而提供租賃住房的多以個(gè)人為主，零散，管理難度巨大。雖然《征求意見(jiàn)稿》鼓勵(lì)簽訂三年以上住房租賃合同，給予相關(guān)政策支持。但供應(yīng)端的結(jié)構(gòu)，決定了培育長(zhǎng)租住房市場(chǎng)頗為不易。
培育長(zhǎng)租住房市場(chǎng)，必須從租賃市場(chǎng)的源頭也就是供應(yīng)端下工夫。我就聯(lián)想到了《土地管理法（修正案）》。
有朋友會(huì)奇怪，《土地管理法（修正案）》只字未提到住房租賃，為何將二者聯(lián)系起來(lái)？
《土地管理法（修正案）》第六十三條：
“國(guó)家建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。符合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，集體土地所有權(quán)人可以采取出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股等方式由單位或者個(gè)人使用，并簽訂書(shū)面合同。
按照前款規(guī)定取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押。
也就是說(shuō)，如果《土地管理法（修正案）》征求意見(jiàn)后得以通過(guò)，那就意味著，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地取得了與國(guó)有建設(shè)用地同等的轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押權(quán)利。
集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓后，可以不可以建設(shè)商業(yè)性住房？以我個(gè)人對(duì)法律條文的理解，應(yīng)該是允許的。當(dāng)然，《修正案》第六十三條第三款還規(guī)定了，“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓的辦法，由國(guó)務(wù)院另行制定。”
關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地具體的出讓轉(zhuǎn)讓辦法，正是我想提出建議的地方。即，鼓勵(lì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，建設(shè)長(zhǎng)租住房。據(jù)國(guó)土資源部2013年初步統(tǒng)計(jì)，存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地有4200余萬(wàn)畝。將其中一部分拿出來(lái)建設(shè)長(zhǎng)租公房，可以相當(dāng)程度地緩解當(dāng)?shù)氐淖》烤o張問(wèn)題。當(dāng)然，它必須符合土地利用總體規(guī)劃。
房?jī)r(jià)壓力比較大的大城市、特大城市，剛參加工作的年輕人，沒(méi)有家庭的支持，開(kāi)頭幾年買(mǎi)房比較困難，一般都是通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。如果當(dāng)?shù)赜信涮紫鄬?duì)完善、管理相對(duì)規(guī)范、租金適中又能長(zhǎng)期租賃的住房供應(yīng)，我想年輕人是會(huì)選擇的。
當(dāng)然，用市場(chǎng)化的方式建設(shè)長(zhǎng)租住房，除了基本的商業(yè)和生活配套，還要講究地段。說(shuō)得直白一點(diǎn)，在大城市，需要有比較方便的公交，最好是能接駁軌道交通。因?yàn)閯倕⒓庸ぷ鞯哪贻p人，很少買(mǎi)車(chē)，即使買(mǎi)得起車(chē)還可能需要搖號(hào)排隊(duì)。
集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)長(zhǎng)租住房，有三種簡(jiǎn)單的方式。一種是村集體組建運(yùn)營(yíng)公司，直接開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)；一種是將土地出讓給第三方商業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)開(kāi)發(fā)；一種是村集體與第三方商業(yè)機(jī)構(gòu)成立合資公司來(lái)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)。
我建議采用第三種方式。原因是，第一種方式，村集體組織缺乏開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)；第二種方式，就是賣(mài)地，與轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地出讓相似，獲取的是一次性收入，弊端甚大；第三種，農(nóng)民和集體可以獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收入。
雖然沒(méi)有任何人可以說(shuō)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的價(jià)值量就一定比國(guó)有建設(shè)用地的價(jià)值量低，但無(wú)論是何種方式對(duì)外出讓集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地用于長(zhǎng)租住房，應(yīng)該對(duì)出讓價(jià)格進(jìn)行限制。畢竟，這不同于開(kāi)發(fā)商品房用于出售。地價(jià)低，有利于攤薄建設(shè)成本，從而實(shí)現(xiàn)租金低于市場(chǎng)化水平，增加其吸引力。這方面，有賴(lài)于國(guó)家和地方的具體規(guī)定。
集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)長(zhǎng)租住房，還可以為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民解決一定的就業(yè)。他們經(jīng)過(guò)適當(dāng)培訓(xùn)后，從事長(zhǎng)租住房及其配套設(shè)施交付后的服務(wù)工作，是可以勝任的。
如果集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地得以建設(shè)長(zhǎng)租住房，無(wú)疑為長(zhǎng)租住房市場(chǎng)提供了非常重要的供應(yīng)來(lái)源，但這需要一個(gè)過(guò)程。還可開(kāi)辟其他供應(yīng)渠道。此前我已建議，國(guó)家有關(guān)部門(mén)和地方政府可出臺(tái)政策，鼓勵(lì)將閑置的廠房、商業(yè)辦公房，改造為長(zhǎng)租住房，水電氣參照普通住房進(jìn)行配套。尤其是已對(duì)商辦采取嚴(yán)厲調(diào)控政策的一線(xiàn)城市，這不失為一種盤(pán)活思路。
文章寫(xiě)完后看到一條消息，北京市決定今后5年建設(shè)50萬(wàn)套租賃住房，且主要在集體用地建設(shè)。這值得各地借鑒。
