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近日，北京、南京、鄭州、杭州均公布了供地計(jì)劃，蘇州、福州等熱點(diǎn)城市則迅速推出大宗土地供應(yīng)。值得注意的是，由于土地價(jià)格普遍偏高，這種“供地潮”能否真正起到平抑房?jī)r(jià)的作用，效果尚需觀察。
高層喊話，立竿見(jiàn)影。
4月6日，住建部和國(guó)土部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求商品住房庫(kù)存消化周期12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。同時(shí)要求各地盡快編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，統(tǒng)籌安排中期（五年）和近三年的住房建設(shè)所需用地。
隨后的幾天，北京、南京、鄭州、杭州均公布了供地計(jì)劃，蘇州、福州等熱點(diǎn)城市則迅速推出大宗土地供應(yīng)。分析人士普遍認(rèn)為，熱點(diǎn)城市將出現(xiàn)近年來(lái)少見(jiàn)的“供地潮”。
對(duì)于經(jīng)歷了旺盛銷(xiāo)售，并急需補(bǔ)倉(cāng)的房企來(lái)說(shuō)，這種局面來(lái)得恰逢其時(shí)。
“供地潮”將至
《通知》發(fā)布后，北京是首個(gè)做出響應(yīng)的城市。4月7日，北京分別公布今年和最近五年的供地計(jì)劃，明確未來(lái)五年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求，其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬(wàn)套房。
2017年北京的住宅供地計(jì)劃也相應(yīng)調(diào)增，從此前的610公頃上調(diào)至1200公頃，幾乎翻倍。
鄭州也在同期公布了今年的供地計(jì)劃，并細(xì)化到各區(qū)。按照計(jì)劃，今年鄭州商品住宅用地將供應(yīng)1.26萬(wàn)畝。而早在去年年末，鄭州就公布了未來(lái)三年的供地計(jì)劃，將供應(yīng)36000畝商品住宅用地。
南京市國(guó)土資源局日前發(fā)布了上半年經(jīng)營(yíng)性用地出讓計(jì)劃，預(yù)計(jì)上半年經(jīng)營(yíng)性用地出讓總面積370公頃，其中商品住宅用地總面積就有270公頃，超過(guò)了七成，比往年同期有大幅增加。
杭州則在近期發(fā)布了2017年首期《讀地手冊(cè)》，共計(jì)收錄了杭州主城區(qū)、余杭區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、蕭山區(qū)以及大江東等區(qū)域共230宗地塊，總出讓面積約11253畝，其中涉宅用地為117宗。同樣比往年大幅增加。
不僅如此，一些熱點(diǎn)城市還很快推出實(shí)際供應(yīng)。南京于4月7日掛出18宗土地，總面積近百公頃，其中12宗住宅用地；蘇州吳江區(qū)推出11宗地塊，7宗包含住宅性質(zhì)。鄭州、福州近期也均有土地供應(yīng)。
按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點(diǎn)，未來(lái)熱點(diǎn)城市將迎來(lái)“供地潮”。預(yù)計(jì)今年的土地供應(yīng)規(guī)模將明顯超過(guò)往年，并將極大緩解未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需緊張。
在各項(xiàng)條款政策的推動(dòng)下，今年熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)量普遍增加。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，一線城市合計(jì)供應(yīng)43宗住宅類(lèi)土地，規(guī)劃建筑面積達(dá)到了520萬(wàn)平方米，同比漲幅達(dá)到了103%。合肥、貴陽(yáng)、溫州、漳州等城市的供地規(guī)模也大幅增加。
動(dòng)作最大的當(dāng)屬北京。截至4月11日，今年北京供應(yīng)17宗住宅用地，追平了去年全年的水平。上述土地的規(guī)劃建筑面積為190.96萬(wàn)平方米，比去年全年下降24%。
地價(jià)仍然高企
按照慣例，地方政府的供地節(jié)奏往往是“前松后緊”，即上半年供地節(jié)奏緩慢，供地量?。幌掳肽旯┑毓?jié)奏加快，優(yōu)質(zhì)地塊不斷推出。
當(dāng)前的供地節(jié)奏雖然顯得“反常”，但對(duì)于剛剛度過(guò)樓市“大年”的房企來(lái)說(shuō)，仍然頗受歡迎。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年1月1日至4月10日，全國(guó)50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額為6792.9億，同比上漲56.5%。同期，今年拿地最多的25大房企拿地總金額超過(guò)3880億，同比上漲86%。
“現(xiàn)在正是補(bǔ)充庫(kù)存的好時(shí)機(jī)?！背啥寄成鲜蟹科筘?fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)前市場(chǎng)處于下滑周期，按照“低點(diǎn)拿地、高點(diǎn)賣(mài)房”的操作準(zhǔn)則，企業(yè)應(yīng)該進(jìn)入補(bǔ)倉(cāng)階段。
張大偉亦表示，從實(shí)際交易情況來(lái)看，標(biāo)桿房企對(duì)熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)地塊的拼搶十分積極，特別是武漢、南京、蘇州、合肥等城市，房企依然積極布局。即使在地方政府設(shè)置了多重約束條款后，部分住宅屬性地塊依然以突破上限的價(jià)格遭遇拼搶。
事實(shí)上，對(duì)于部分實(shí)施了“限價(jià)”的地塊，開(kāi)發(fā)商反而看作機(jī)會(huì)。
上述房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“限價(jià)后，土地實(shí)際上以低于市場(chǎng)價(jià)的成本成交?！庇行┏鞘袑?duì)達(dá)到價(jià)格上限后的土地實(shí)施“搖號(hào)”政策，對(duì)此，一些房企“注冊(cè)多個(gè)新公司參加競(jìng)拍，從而在后期的搖號(hào)中增加中標(biāo)概率”。
土地的大量供應(yīng)，將極大緩解熱點(diǎn)城市的供需緊張局面。以北京為例，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)測(cè)算，按照新公布的五年供地計(jì)劃，北京平均每年將供應(yīng)10.3萬(wàn)套自住房及中小戶(hù)型住宅產(chǎn)品，但從實(shí)際的市場(chǎng)需求來(lái)看，北京該類(lèi)產(chǎn)品的需求量在3.5萬(wàn)套-4.5萬(wàn)套之間。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，也就意味著，中小戶(hù)型住宅產(chǎn)品的供需比將在3：1，不僅能有效滿足新房市場(chǎng)的購(gòu)房需求，還能促使部分需求從二手房市場(chǎng)回流一手房。
但值得注意的是，由于土地價(jià)格普遍偏高，這種“供地潮”能否真正起到平抑房?jī)r(jià)的作用，效果尚需觀察。
今年1月1日至4月10日，在中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的50個(gè)城市中，僅有7個(gè)城市的土地成交樓面價(jià)出現(xiàn)下滑，其余43個(gè)城市均出現(xiàn)增長(zhǎng)，且增幅較大。如中山市的土地樓面價(jià)為3962元／平方米，同比增長(zhǎng)513%；無(wú)錫樓面價(jià)為3322元／平方米，增長(zhǎng)423%。滄州增長(zhǎng)372%，合肥增長(zhǎng)257%，臺(tái)州增長(zhǎng)218%，成都增長(zhǎng)212%。
張大偉表示，很多土地出讓中設(shè)置了配建條款，剔除配建部分占用的成本，這些土地的實(shí)際成本仍然很高。他認(rèn)為，未來(lái)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)將逐漸企穩(wěn)，但不會(huì)出現(xiàn)深度下調(diào)，部分三四線城市則可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。
