面對全國各地密集發(fā)布的樓市新政，上市房企在已經(jīng)過去的今年一季度中，不僅未見影響，銷售業(yè)績與拿地?zé)崆楦永m(xù)了去年末的態(tài)勢。

4月10日，碧桂園（02007.HK）發(fā)布前3個月的營運數(shù)據(jù)，共實現(xiàn)合同銷售額1506.6億元，同比大增251.4%。碧桂園的這一數(shù)據(jù)，超過了此前已率先披露有關(guān)數(shù)據(jù)的萬科A（000002.SZ）和中國恒大（03333.HK），由此獨占上市房企一季度銷售額“鰲頭”。

實際上，碧桂園的情況就如行業(yè)一個縮影，盡管今年第一季度各地頻繁出臺樓市調(diào)控政策，但截至最新，逾22家上市房企一季度合計銷售額，已經(jīng)突破7700億元。而與此相對應(yīng)的，是上市房企一季度拿地?zé)崆椴粶p。

值得注意的是，盡管樓市調(diào)控新政短期未能影響到上市房企的銷售額，但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者通過梳理分析發(fā)現(xiàn)，目前A股已發(fā)布去年年報的70家房企，在收緊信貸、發(fā)債等渠道后，融資結(jié)構(gòu)以及融資成本已經(jīng)悄然發(fā)生變化。

一季度樓市仍火熱

對比已經(jīng)對外披露一季度營運數(shù)據(jù)的上市房企“三巨頭”——碧桂園、萬科A和中國恒大，或可知曉今年前三個月國內(nèi)樓市延續(xù)著去年下半年以來的火爆程度。

根據(jù)上述三家公司公布的銷售數(shù)據(jù)，除占據(jù)頭名的碧桂園披露的1506.6億元銷售金額外，萬科A和中國恒大的銷售額則分別為1502.7億元和1069.3億元，分列第二、第三位。而若以銷售面積論，碧桂園、萬科A和中國恒大的有關(guān)數(shù)據(jù)則分別是1213萬平方米、988.2萬平方米和1129.8萬平方米。

此外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，雖然還未披露一季報，但截至最新，A股和H股目前共有22家上市房企發(fā)布了有關(guān)一季度銷售情況數(shù)據(jù)，合計銷售額超過7700億元，較去年同期大幅提高六成。

中國指數(shù)研究院有關(guān)人士對此表示，上市房企一季度銷售繼續(xù)火熱，除受政策調(diào)控影響外，同樣受到去年銷售較好、部分業(yè)績留存結(jié)轉(zhuǎn)的影響。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)500強企業(yè)的商品房銷售金額，達(dá)到6.3萬億元，同比增長逾40%。中原地產(chǎn)研究中心的研報則指出，去年20家標(biāo)桿房企共錄得營收632.7億元，同比上漲42％；實現(xiàn)凈利潤合計21.2億元，同比上漲4.4％。

與一季度樓市銷售繼續(xù)火爆相對應(yīng)的是，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者注意到，上市房企在這期間內(nèi)的拿地?zé)崆?，同樣未受到調(diào)控政策的影響。

上述中國指數(shù)研究院有關(guān)研報指出，今年一季度，國內(nèi)20家品牌房企累計拿地4884萬平方米，同比增長69.6%；累積拿地金額為2702億元，同比大漲134.7%。而從拿地結(jié)構(gòu)來看，一二線城市拿地占比達(dá)7成，其中二線城市的拿地占比達(dá)到一半。

財政部的數(shù)據(jù)則同樣印證了上述有關(guān)情況。數(shù)據(jù)顯示，前三個月，財政部土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，房產(chǎn)稅428億元，同比增長26.9%；國有土地使用權(quán)出讓收入6196億元，同比增長36.1%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示，房企在調(diào)控政策日趨嚴(yán)格的當(dāng)下，仍然大量拿地，“補庫存的導(dǎo)向很明顯”。

“很多房企實際上還是會積極拿地，尤其是去年銷售業(yè)績不錯的房企，會加大土地儲備，所以這個時候即便是市場交易不好，房企還是會積極拿地的，對于未來市場尤其是周期性的復(fù)蘇還是期待的?！眹?yán)躍進(jìn)說。

融資結(jié)構(gòu)調(diào)整

4月10日，銀監(jiān)會再度發(fā)布文件，其中涉及內(nèi)容之一便是防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，要求分類實施房地產(chǎn)信貸調(diào)控，強化房地產(chǎn)風(fēng)險管控，加強房地產(chǎn)押品管理。

此前的去年10月，央行召集17家銀行開會，要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險。隨后，銀監(jiān)會同樣下發(fā)了有關(guān)文件，決定收緊房市融資渠道。

雖然密集出臺的各地調(diào)控政策未能立刻給樓市“降溫”，但通過梳理分析有關(guān)上市房企年報的財務(wù)數(shù)據(jù)，或可得出在調(diào)控壓力下，后者融資結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)變化的結(jié)論。

Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，目前A股發(fā)布去年年報的70家申萬行業(yè)上市房企中，2016年貨幣資金結(jié)余合計達(dá)4580.77億元，較2015年的3217.75億元增長42.36%。但值得注意的是，去年三季度時，上述企業(yè)的貨幣資金結(jié)余合計已經(jīng)達(dá)到4457.57億元，這意味著去年最后三個月這一項數(shù)值僅增加123.2億元，占全年增長額1363.02億元的比例僅有9%。

而在資產(chǎn)負(fù)債率方面，上述70家上市房企去年總資產(chǎn)合計達(dá)到3.20萬億元，總負(fù)債合計則為2.41萬億元，以此計算出的資產(chǎn)負(fù)債率則是75.34%。不過，去年前三季度和2015年度，總資產(chǎn)合計分別為3.05萬億元、2.60萬億元；總負(fù)債合計分別達(dá)2.33萬億元和1.94萬億元，同樣計算出的資產(chǎn)負(fù)債率則分別為76.25%、74.57%。

通過對比去年與去年前三季度、前年的資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)據(jù)，可發(fā)現(xiàn)這項數(shù)值在去年前期曾出現(xiàn)一定上漲，但四季度后則有一定程度回落。

此外，通過計算上述70家上市房企有息負(fù)債（短期借款、長期借款和應(yīng)付債券之和）發(fā)現(xiàn)，去年、去年前三季度、前年的這項數(shù)據(jù)，分別為7391.1億元、7302.7億元、6175.8億元。這意味著，曾在前九個月暴漲的有息負(fù)債，在四季度卻出現(xiàn)了下降。

中原地產(chǎn)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計僅649.5億，延續(xù)了去年四季度（1099.88億元，全年為1.14萬億元）以來的低迷狀態(tài)。

另外，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從資金價格來看，去年12月來發(fā)行的債券利率均在4.2%-5.5%之間，相比去年9月前4%均有所上行。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，融資渠道的收緊，使得房企資金壓力加大，且海外融資難度同樣趨大，“一旦內(nèi)地債券融資壓力增加，將明顯增加房企資金壓力”。

“從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計房企的資金還會受到繼續(xù)的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊。此外，巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張，如果持續(xù)甚至有可能出現(xiàn)違約。同時，美元走強后，熱錢將流出中國市場，疊加內(nèi)地債券市場融資難，這會加劇房地產(chǎn)企業(yè)‘錢荒’窘境?！睆埓髠フf。